In via Nizzoli 8 a Milano, dove fino alla primavera del 2023 lavoravano i dipendenti di Capgemini, stanno nascendo 72 appartamenti. Il fondo immobiliare HITA1, gestito da Investire SGR, ha comprato un ufficio vuoto e lo sta trasformando in case. È una delle operazioni più chiare di quello che sta succedendo nel mercato direzionale italiano: gli uffici si svuotano, ma non tutti allo stesso modo, e da quella asimmetria stanno nascendo affari molto interessanti per chi sa leggerla.
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Il titolo di questo articolo parla di uffici vuoti, ma la storia vera è un’altra: gli uffici di fascia alta sono praticamente introvabili, quelli di fascia bassa sono abbandonati, e tra le due categorie si sta aprendo un divario che ridisegna la geografia economica delle città italiane.
Il paradosso: vacancy al 9% e al 3% nello stesso mercato
I dati di JLL sul mercato milanese a fine 2025 contengono un’apparente contraddizione. Il tasso di vacancy medio degli uffici a Milano è al 9% — quasi un metro quadro su dieci è vuoto. Ma per gli immobili di grado A (certificati ESG, impianti moderni, posizione centrale), la vacancy crolla al 3%. I canoni prime hanno raggiunto 800 euro/mq/anno nel CBD Duomo e 780 euro/mq/anno a Porta Nuova. A Roma la situazione è ancora più estrema: vacancy media sotto il 7%, ma per il grado A appena l’1,5%, con canoni a 610 euro/mq/anno stabili e in prospettiva in crescita.
Detto in termini semplici: chi vuole un ufficio moderno, efficiente energeticamente e ben posizionato non lo trova. Chi ha un ufficio degli anni Ottanta in periferia non riesce ad affittarlo.
Il take-up complessivo tra Milano e Roma nel 2025 è stato di 530.000 mq — un dato in crescita del 5% sul 2024, superiore alla media degli ultimi cinque anni. Il mercato degli uffici non è collassato. Si è polarizzato.
Smart working: quanti lavoratori sono davvero a casa?
Prima di capire cosa sta succedendo agli immobili, vale la pena sfatare un mito. Il racconto dominante dell’ultimo triennio — “lo smart working svuota gli uffici” — è parzialmente vero, ma molto più sfumato di quanto sembri.
Secondo l’Osservatorio Smart Working del Politecnico di Milano, nel 2025 in Italia ci sono circa 3,57 milioni di lavoratori che operano da remoto almeno part-time — in crescita dello 0,6% rispetto al 2024. Nelle grandi imprese, il 53% del personale lavora in smart working; nella Pubblica Amministrazione il 17%. Ma nelle PMI — che sono l’ossatura del sistema produttivo italiano — la quota scende all’8%.
Il report ISTAT di febbraio 2026 “Smart working: da necessità a nuovo stile di vita” aggiunge un dato geografico rilevante: a Milano lavora da remoto il 38,3% degli occupati, a Roma il 29,4%, a Bologna il 27,7%. Nelle regioni del Sud la media scende al 10,2%, nelle Isole al 9,7%.
Lo smart working riguarda soprattutto grandi aziende e grandi città
Quindi: lo smart working è un fenomeno concentrato nelle grandi città, nelle grandi imprese e nei settori a più alta qualificazione. Il paradosso è che sono esattamente quelle aziende — quelle che potrebbero svuotare gli uffici — le stesse che vogliono spazi di alta qualità e li pagano di più.
Eurostat offre un’ulteriore sfumatura: nel 2025 solo il 2,7% degli occupati italiani lavora prevalentemente da casa — una delle percentuali più basse dell’intera UE. Il modello ibrido (alcuni giorni in ufficio, alcuni da casa) è la norma, non il lavoro completamente remoto. E il modello ibrido non dimezza la domanda di uffici: la riduce, ma la concentra su spazi più curati, più attrezzati, più centrali — quello che gli addetti ai lavori chiamano “flight to quality”.
Chi guadagna dalla crisi degli uffici secondari
Qui sta il cuore della storia. Se gli uffici di qualità sono rari e costosi, e quelli obsoleti sono inaffittabili, chi compra gli uffici obsoleti e cosa ne fa?
Secondo l’analisi di Savills sul mercato italiano, dal 2022 sono stati destinati 1,5 miliardi di euro alla riconversione di uffici verso usi alternativi. La destinazione prevalente è duplice: ospitalità (56%) e residenziale (40%). Roma si concentra sugli hotel, Milano sull’housing. La logica è semplice: gli uffici secondari degli anni Ottanta e Novanta, spesso mal posizionati e energeticamente obsoleti, non reggono il confronto con il nuovo grado A. Ma quelle stesse strutture, acquistate a forte sconto, possono diventare hotel di fascia media, studentati, cohousing, o — nel caso di Nizzoli 8 — appartamenti di fascia alta.
Lo spread tra i rendimenti degli uffici prime e quelli degli asset secondari fuori dai distretti centrali ha raggiunto i 340 punti base nel primo trimestre 2026. Una forbice che segnala sia il rischio percepito degli uffici di secondo livello, sia l’opportunità per chi acquista quegli asset a prezzi scontati per riconvertirli.
A Milano, la vacancy immediata di uffici è di circa 650.000 mq — cui si aggiungeranno altri 490.000 mq di immobili in uscita dal mercato entro il 2028. Una parte rilevante di questi spazi non sarà riaffittata come ufficio. Diventerà altro.
I 3 percorsi di riconversione
1. Da ufficio a residenziale
È la conversione più complessa, ma anche quella con il valore finale più alto nelle città italiane in crisi abitativa. Secondo Assoimmobiliare, circa 1,2 milioni di famiglie in Italia affrontano difficoltà crescenti nel sostenere i costi abitativi; l’incidenza media dei canoni sulle retribuzioni nette è al 35%, sopra la soglia critica del 30%. In questo contesto, la conversione di uffici in abitazioni risponde a una domanda strutturale.
Il caso Nizzoli 8 a Milano è emblematico, ma non isolato. Il progetto Scalo Greco-Breda — con il Piano attuativo approvato dalla Giunta comunale il 10 marzo 2026 — prevede housing sociale sull’area dell’ex scalo ferroviario. A CityLife e Scalo Porta Romana sono in corso sviluppi che mischiano residenziale, uffici di nuova generazione e spazi pubblici.
La conversione ha però una complessità tecnica e normativa rilevante. A Milano, il cambio di destinazione d’uso da direzionale a residenziale per superfici superiori a 250 mq è oneroso: il Comune richiede una monetizzazione dell’18% della superficie lorda. Le altezze minime richieste per il residenziale (2,70 m) spesso non corrispondono a quelle degli uffici degli anni Settanta-Ottanta. Il Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024) ha semplificato alcune procedure, ma il percorso resta lungo e dipendente dalle normative comunali — che variano significativamente da città a città.
2. Da ufficio a hospitality
Il mercato alberghiero italiano è in forte crescita: secondo Cushman & Wakefield, il 2025 ha registrato investimenti record nel settore hospitality, con il capitale estero che rappresenta il 58% dei volumi totali. Gli uffici secondari ben posizionati — spesso in centro storico, nelle zone semicentrali di Milano o nell’EUR di Roma — si prestano alla riconversione alberghiera più facilmente che al residenziale, perché non richiedono le stesse altezze minime e hanno già impianti centralizzati.
A Roma, la competizione tra uffici e hospitality nelle location prime sta comprimendo ulteriormente l’offerta direzionale, spingendo i canoni degli uffici rimasti verso l’alto.
3. Da ufficio a data center
È il percorso meno visibile ma con i rendimenti potenzialmente più alti. I data center richiedono enormi quantità di energia, raffreddamento e connettività — e gli uffici di medie dimensioni con sottostazioni elettriche già esistenti possono essere candidati ideali, soprattutto nelle aree periferiche con buon accesso alle reti di trasmissione. Assoimmobiliare ha esplicitamente incluso i data center tra i “contenitori strategici” del real estate italiano nella sua Assemblea 2026. Il settore AI sta moltiplicando la domanda di capacità computazionale: gli spazi fisici che la ospitano diventano asset industriali ad alto valore.
Il divario che si allarga: periferia vs centro
La dinamica del “flight to quality” non riguarda solo i singoli edifici — riguarda interi quartieri. Le aree semicentrali di Milano come CityLife e Scalo Porta Romana stanno consolidando la propria posizione come distretti direzionali di seconda fascia alta, intercettando circa il 20% dell’assorbimento totale. Bicocca e l’asse Segrate-Linate emergono come poli di sviluppo per le aziende tech e manifatturiere avanzate.
Nel frattempo, le zone periferiche degli anni Ottanta — i capannoni riconvertiti ad ufficio, i complessi direzionali isolati, le torri monofunzionali lontane dai trasporti pubblici — restano ferme. Non c’è domanda. Lo spread di 340 punti base tra prime e secondario segnala che il mercato ha già prezzato questa divergenza.
A Roma il discorso è ancora più concentrato geograficamente: l’EUR rappresenta oltre il 50% dell’assorbimento, il Centro e il CBD mostrano domanda insoddisfatta per mancanza di offerta qualificata. Le altre zone direzionali della città faticano.
Le implicazioni fiscali per i Comuni
Il quadro ha un effetto che viene spesso ignorato: i Comuni che ospitano grandi concentrazioni di uffici secondari vedono ridursi la base imponibile degli immobili commerciali. L’IMU sugli uffici sfitti pesa sui proprietari, non sui Comuni — ma la riduzione del valore degli asset abbassa le rendite catastali e, nel tempo, incide sulle entrate fiscali legate alle transazioni immobiliari. La desertificazione dei piani terra degli ex distretti direzionali riduce anche l’IVA generata dai servizi di prossimità — bar, ristoranti, negozi — che dipendevano dalla presenza dei lavoratori.
È il cosiddetto “effetto ciambella” nel contesto italiano: la dispersione degli uffici, la riduzione della densità lavorativa in certe aree, porta con sé una contrazione dell’indotto che è molto difficile da recuperare.
Le coordinate per chi vuole capire dove va il mercato
Sulla base dei dati disponibili al primo semestre 2026, alcune tendenze sembrano consolidate.
Il grado A nei CBD rimarrà scarso e costoso. I canoni prime a Milano e Roma sono attesi in ulteriore crescita, frenati solo dalla scarsità di nuova offerta nelle aree centrali. Chi vuole entrare in questo segmento — come occupier o come investitore — affronta prezzi crescenti e tempi di assorbimento brevi.
Gli asset secondari periferici sono disponibili a forte sconto, ma richiedono una tesi di riconversione chiara — hospitality, residenziale, data center — e un percorso normativo spesso lungo. L’investimento non è passivo: richiede competenze costruttive, urbanistiche e di gestione.
Le aree semicentrali in sviluppo (Bicocca, Porta Romana, l’asse orientale milanese) sono la zona più interessante per chi cerca un rendimento equilibrato. Non hanno ancora i prezzi del CBD, ma stanno acquisendo qualità e connessioni che li avvicineranno.
Il mercato delle sublocazioni — dove le grandi aziende rilocalizzano spazi in eccesso — è in crescita. A Milano nel 2025 sono stati registrati circa 13.000 mq di sublocazioni, in parallelo ai 395.000 mq di take-up tradizionale. È un mercato minore ma in espansione, spesso con condizioni più flessibili rispetto al mercato primario.
Fonti: JLL, Office Market Report Milano e Roma Q4 2025 e Q1 2026; Savills, Shape of Office Italy 2025; Cushman & Wakefield, Italian Real Estate Market Outlook H2 2025; Engel & Völkers Commercial, Office Market Report Milan 2026; Osservatorio Smart Working Politecnico di Milano, 2025; ISTAT, “Smart working: da necessità a nuovo stile di vita”, febbraio 2026; Assoimmobiliare, Assemblea 2026; Requadro, giugno 2026.