Il panorama del real estate italiano attraversa una fase di profonda riconfigurazione normativa a seguito dell’entrata in vigore delle disposizioni contenute nella Legge 30 dicembre 2025, n. 199. Il legislatore ha impresso una direzione netta verso la professionalizzazione del settore delle locazioni brevi, riducendo drasticamente il perimetro entro cui è possibile operare in regime di favore fiscale. La nuova geografia dei tributi sugli affitti a breve termine non si limita a un mero ritocco delle percentuali, ma introduce una vera e propria barriera d’ingresso per chi detiene portafogli immobiliari frazionati, spostando il baricentro dalla gestione privata a quella squisitamente imprenditoriale.
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La nuova scala della cedolare secca e il limite dei due immobili
A partire dal periodo d’imposta 2026, il regime della cedolare secca subisce una contrazione operativa che impatta direttamente sulla redditività dei piccoli e medi locatori. Se in precedenza la soglia di tolleranza per il mantenimento della natura non professionale dell’attività era fissata a quattro unità abitative, l’attuale normativa riduce tale limite a soli due immobili. Per la prima unità destinata alla locazione breve resta confermata l’aliquota agevolata del 21 per cento, mentre per il secondo immobile il prelievo sale al 26 per cento. Questa progressione fiscale delinea una chiara volontà di mediazione tra la tutela del risparmio immobiliare e la necessità di una maggiore contribuzione da parte di chi sfrutta le piattaforme digitali per finalità estranee alla mera integrazione del reddito familiare.
Il superamento della soglia e l’insorgenza del reddito d’impresa
Il mutamento più radicale si palesa al raggiungimento della terza unità immobiliare locata con contratti brevi. In questa fattispecie scatta una presunzione legale di esercizio di attività in forma imprenditoriale, indipendentemente dall’organizzazione effettiva di mezzi e persone. Tale automatismo comporta l’obbligo di apertura della Partita Iva e la conseguente determinazione del reddito secondo le regole del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR) per le imprese, con la perdita definitiva della possibilità di optare per la tassazione sostitutiva forfettaria. Gli operatori del settore sono dunque chiamati a una valutazione strategica sulla sostenibilità dei propri asset, considerando che il passaggio al regime ordinario implica anche adempimenti contabili e previdenziali ben più onerosi della precedente gestione semplificata.