Il mercato immobiliare italiano sta attraversando una fase di profondo riassetto normativo, spinto dalla necessità di agevolare la mobilità abitativa e sostenere le famiglie nel delicato passaggio dell’acquisto della “prima casa”. In questo scenario, la corretta interpretazione delle scadenze e dei benefici fiscali diventa un terreno insidioso per il contribuente, dove un errore di calcolo può tradursi nella perdita di importanti agevolazioni.
A chiarirne gli aspetti, attraverso un’analisi tecnica e puntuale è il Notaio Giovanna Lima, figura di spicco nel panorama giuridico nazionale. Il Notaio Giovanna Lima, già Avvocato, laureata presso l’Università “La Sapienza” di Roma, ha costruito il proprio percorso su solide basi accademiche e scientifiche. Ha maturato un’esperienza professionale e istituzionale di rilievo, anche in rapporto alla giovane età.
Analisi e coordinamento: posizioni dell’Agenzia delle Entrate sul credito d’imposta
Con la risposta n. 197/2025, l’AE ha analizzato il caso di credito d’imposta c.d. “anticipato” (già legittimato con circ. n. 12E/2016), riconoscendolo al contribuente, che proceda all’acquisto del nuovo immobile agevolato, ancor prima di vendere l’immobile agevolato precedentemente acquistato, purché effettui la rivendita di quest’ultimo entro il maggior termine di due anni, esteso dalla Legge di Bilancio 2025.
In tale caso, il contribuente non si vedrà pregiudicato il diritto al credito d’imposta per il nuovo acquisto, a condizione che l’immobile agevolato preposseduto venga alienato nel maggior termine novellato. In altri termini, il credito d’imposta è concesso in via provvisoria alla condizione di cui sopra. L’AE ha operato un coordinamento sistematico tra l’art. 7, comma 1, della Legge 1998, n. 448 e la ratio legis sottesa alla Legge di Bilancio 2025, volta ad incentivare il mercato immobiliare ed il cambio della prima casa.
Si precisa, infatti, che la suindicata Legge di Bilancio non ha modificato l’art. 7 della L. 448/1998, il quale prevede il credito d’imposta relativoal successivo riacquisto entro un anno dalla vendita di un’abitazione agevolata.
Con la successiva risposta n. 297/2025, l’AE ha analizzato un diverso caso di credito d’imposta, ossia l’ipotesi c.d. “fisiologica”, in cui la vendita dell’immobile preceda il nuovo acquisto, affermando, diversamente dalla precedente risposta, l’impossibilità di estendere il termine biennale, previsto per il caso di prepossidenza, al credito d’imposta, basandosi su un’interpretazione letterale della Legge n. 448/1998, non suscettibile di interpretazione analogica o estensiva, considerando che le norme tributarie prevedono agevolazioni di stretta interpretazione econfermando, per tale via, l’orientamento costante della Suprema Corte di Cassazione. Conseguentemente, in tale ipotesi, il contribuente si vedrà riconosciuto il credito d’imposta soltanto se il riacquisto dell’immobile avverrà entro il termine di un anno dalla vendita.
Quest’ultima posizione dell’AE è coerente con l’attuale sistema normativo. Con riferimento a quest’ultima e diversa fattispecie, appare utile richiamare il comma 4 della Nota II-bis, che stabilisce «In caso di dichiarazione mendace o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte […]. Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale».
Pertanto, al fine di impedire il verificarsi dell’ipotesi di decadenza dal regime agevolato, prevista in caso di cessione infra-quinquennale dell’immobile agevolato, occorre procedere all’acquisto di altra abitazione entro il termine di un anno, termine entro il quale, coerentemente, viene riconosciuto anche il credito d’imposta. Allo stato attuale, il contribuente:
– ove proceda alla vendita dell’immobile preposseduto entro i due anni dall’acquisto del nuovo immobile agevolato, non perderà le agevolazioni “prima casa” e si vedrà riconosciuto il credito d’imposta;
– ove proceda alla vendita o donazione dell’immobile prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, non perderà le agevolazioni “prima casa” e si vedrà riconosciuto il credito d’imposta a condizione che, entro un anno, riacquisti un altro immobileda adibire a propria abitazione principale.
Al di fuori di tali ipotesi, il contribuente incorrerà in ipotesi di decadenza e non avrà diritto ad alcun credito d’imposta.